פוסט מאת ד"ר ירח צור.
בשתי רשימות קודמות העליתי את בעיית הבית המשותף. ברשימה הראשונה שאלתי איך מעצבים בתים משותפים כך שפרטים ומשפחות יחיו בהם היטב, וירצו לגור בהם לאורך זמן. טענתי כי מי שרוצה לקדם עירוניות משגשגת ומספקת, כמו עמותת מרחב, חייב לחפש פתרון לבעיית הבית המשותף. ברשימה השניה סיפרתי על מחקרים ספורים שנעשו על בתים משותפים, בעיקר גבוהים. הם הצביעו על העדר הפתרון לבעיות התחזוקה בבתים משותפים גבוהים, ועל התדרדרותם הצפויה עקב זאת. זה הראה כי אמנם קיימות בעיות יסודיות בצורת המגורים של בית משותף גבוה, ובהיקש – בכל בית משותף. אני שמח כי הרשימה זכתה לתגובה ערה, באופן יחסי, ולכן אולי תהיה פתח לדיון הציבורי הדרוש כל כך – תודה לכל המגיבים. ברשימה האחרונה בסידרה אני מתכוון להרחיב את הדיון לסקירה רחבה יותר, וכמובן שטחית ולא בהכרח שלמה, של בעיית הבית המשותף.
כי בעיות התחזוקה, לרבות בעיית התשתית החוקית, הארגונית והכלכלית הדרושה להסדרת התחזוקה, הן רק חלק מהבעיה הכוללת של הבית המשותף. מטרתנו היא לעצב בתים משותפים אשר הדיירים יחיו בהם היטב, וירצו לגור בהם. לכן, כדי לקבל תמונה שלמה יותר של מכלול הבעייות, נסתכל בבעיות אשר דייר בית משותף עלול להתקל בהן:
הפרעות מצד דירות אחרות ודייריהן – ממטרדים כמו רעש, פיזור לכלוך, וסתימות ביוב ועד נזקים כמו רטיבות ודליפת מים, סדיקת קירות משותפים, ואפילו סכנת קריסה של הבית כולו בגלל הסרת עמוד;
שימוש ברכוש המשותף – מלכלוך ואף נזק לחלקים המשותפים, בשימוש היומיומי או בעת עבודות הנעשות בדירה, ועד לאחסון חפצים ברכוש המשותף, השתלטות ממשית על חלק ממנו, ואפילו בניה בו; ממטרדים ונזק הנגרמים לדייירי דירה עקב השימוש ברכוש המשותף ועד להפרעה מכוונת, לשימוש לגיטימי של חלק מהדיירים, על ידי דיירים בדירה או דירות אחרות; גם חיכוכים על חניה בחניון המשותף כלולים כאן.
תחזוקת הרכוש המשותף – הבעיות בתחום זה עלו ברשימתי הקודמת. אוסיף להן מניעת גישה דרך שטח של דירה, העשויה להיות דרושה לתחזוקת הרכוש המשותף, ומטרדים ונזקים שמערכות משותפות עלולות לגרום לדירות הסמוכות להן.
ניהול הבית – מהעומס של ניהול הבית על חברי הנציגות עד קשיים בגביית התשלומים להוצאות הבית, העדר ידע מספיק לניהול התחזוקה של הבית, ואפילו "רק" לפיקוח על חברת תחזוקה חיצונית.
דירות שכורות – המחוייבות המופחתת כלפי הבית, כלומר הדיירים האחרים, מצד דייר בשכירות, וגם מצד בעלי הדירה המושכרת; חוסר הכדאיות הכלכלית של השקעה בדירה מושכרת; ובנוסף– יחסי הדייר עם בעלי הדירה.
שיפור הבית – משדרוג חלקים ומערכות של הרכוש המשותף ועד הגדלת הבית (בעיקר לפי תמ"א 38), ואפילו הריסתו ובנייתו מחדש (פינוי-בינוי) – תמיד ישנם דיירים נפגעים, או רואים את עצמם כנפגעים – מזוג זקנים הרוצה רק לחיות בשלווה בדירה שהוא רגיל לה, ועד לדייר שהכניסה המתוכננת לחניון המוגדל תהיה ליד חלונות חדר השינה שלו.
אחריות חברת הבניה – מפגמי תכנון וביצוע עד לקושי לממש את האחריות להם; מאי רישום הבית והדירות עד לפירוק חברת הבניה.
שינויים בסביבה הפוגעים בבית – הקושי להתארגן לפעולה כאשר הפגיעה מתחלקת בין דיירים רבים, או כאשר מידת הפגיעה, האובייקטיבית או הסובייקטיבית, שונה לדיירים שונים.
ולבסוף, מריבות ומתחים בין דיירים, בדרך כלל על רקע הבעיות האחרות.
הארכתי בפירוט כדי להמחיש את המגוון העצום של בעיות שדיירי בית משותף צריכים להתמודד אתן, טכניות ואנושיות, ולרוב שני הדברים ביחד. אז איך פותרים את בעיית הבית המשותף? אינני מתיימר אפילו להתחיל להציע פתרון. ברור שזה הרבה מעבר ליכולתי – וליכולתו של אדם יחיד כלשהו, חכם ומנוסה ככל שיהיה. אבל אני מנסה להציע כאן קווים אחדים לחיפוש הפתרון.
ראשית, אני חושב, שאם רוצים לפתור בעיה, תחילה צריך להבין אותה, או יותר נכון כאן – להבין את מכלול הבעיות. כל מי שגר בבית משותף התנסה באחדות מבעיות אלה, מעטות או רבות, ומן הסתם ישנם לו סיפורים ודעה עליהן. ההבנה הזאת איננה מספיקה כדי לבסס עליה הצעה לפתרון כללי של הבעייה. הבנה אמיתית משמעותה מחקר. הסיבה שהקדשתי רשימה לבעייות התחזוקה של בתים משותפים גבוהים היתה שזה התחום היחיד שמצאתי בו מחקר מקיף, ולכן היחיד שבאמת מבסס את טענתי כי בעיית הבית המשותף קיימת. הסוגים האחרים של בעיות עדיין מחכים למחקר (ואשמח לגלות כי טעיתי, וכי ישנם מחקרים בתחומים נוספים, רק לא מצאתי אותם).
באופן מכליל ומסודר יותר מאוסף הבעיות שלמעלה, הבנת החיים בבית משותף ובעיותיהם אמורה להקיף את חמשת הפנים, או התחומים הבאים. אלה גם התחומים שהפתרון יהיה חייב יהיה להתמודד אתם: התחום הפיזי-הנדסי, התחום הכלכלי, התחום הארגוני-ניהולי, התחום החברתי-פסיכולוגי, והתחום המשפטי-רגולטורי.
וברור שהתחומים אינם מנותקים זה מזה, וגם אפשר לחלק אותם אחרת, אבל לא זה המקום להרחיב את הדיון. אוסיף רק מלים אחדות על הפן החברתי-פסיכולגי, או במילים פשוטות יותר – היחסים בין הדיירים. זה הוא הפן החשוב ביותר לכך שדייר בבית משותף ירגיש "בבית", הפן שלעיתים ממרר את חיי הדיירים במשך שנים רבות. זה הפן הקשה ביותר להסדרה מבחוץ, ולכן נוטים להתעלם ממנו. מקרים חמורים במיוחד מגיעים אל המשטרה או המערכת המשפטית, ואז, אף אם אין מתנערים מהם באמירה המבטלת שלא בצדק "סכסוך שכנים", לרוב אינם מספקים פתרון משביע רצון. חיכוכים ומתחים בין דיירים הם חלק מהחיים, ואי אפשר להמנע מהם לגמרי, אבל הפן הזה של החיים בבית משותף ראוי ליותר תשומת לב, גם במחקר וגם ביצירת מערכת פחות פורמלית לשיכוך סכסוכים מסלימים.
שנית, אני חושב, דרושה מחשבה רבה של חושבים רבים, מתחומי מחשבה וידע רבים, ודיון וויכוח ביניהם, אולי סוער, כדי להעלות ולברר את השאלות המשמעותיות ביותר לבעיית הבית המשותף. הדיון דרוש כבר עכשיו, כי הוא יכול לחשוף את הידע שכבר קיים על שאלות אלה, ואת משמעותו להבנת החיים בבית משותף. אולי כבר עכשיו יתחיל להסתמן פתרון, או לפחות פתרון התחלתי לבעיית הבית המשותף, בלי להמתין ללא מעש לסיומם של מחקרים שלא ברור אם ייעשו בקרוב, ובכל מקרה תוצאותיהם תוודענה רק כעבור שנים. דיון יהיה דרוש גם בעקבות המחקרים, כדי לעמוד על מלוא משמעויותיהם, כדי להבין את הסתירות שבהם (תמיד ישנן סתירות, לפחות לכאורה), ולא פחות חשוב מזה – כדי להביא את משמעותם לתודעת העוסקים בחקיקה וברגולציה של הבניה.
הנקודה האחרונה חשובה במיוחד, לדעתי. ברשימתי הקודמת הצבעתי על שני סוגים של תגובות לדוח המגדלים הכושלים: האחד התעלמות גמורה, והשני מס שפתים, זאת אומרת התעלמות מהחלק הבלתי נוח של המסקנות. ובכן המחקרים כשלעצמם אינם מספיקים. רק דיון נרחב יכול להבהיר לרגולטורים וקובעים אחרים שהתעלמות אינה תגובה נאותה, וכי חייבים להתחשב בכל המסקנות העולות מהמחקרים.
שלישית, כבר ברור כי אין פתרון קסם – דבר אחד, תחום אחד, ששינוי בו יפתור, או לפחות יקל באופן משמעותי את בעיית הבית המשותף. בפרט, חברות הניהול והתחזוקה המועלות לעתים קרובות כפתרון המתבקש, הן כשלעצמן אינן מספיקות. "מגדלים כושלים", המחקר של רחל אלתרמן שסקרתי ברשימתי הקודמת, אומר זאת באופן ברור. הפתרון חייב יהיה להיות שילוב של צעדים בתחומים שונים – גם שינויים בחוקים החלים על בתים משותפים, גם הגבלת גובה, גם תקנים לתכנון בתים ודירות ולאיכות בניה, גם דרישות בתוכניות עיר, גם חיזוק הניהול של הבתים, גם הסדרה של חברות הניהול והתחזוקה ושל הבקרה עליהן, גם קרנות לעזרה כלכלית, גם ארגונים לתמיכה חברתית (האגודה לתרבות הדיור עושה כאן עבודה חשובה, אם כי לא מספקת), ומן הסתם כמה וכמה תחומים נוספים שלא חשבתי עליהם.
ברור גם שלא נמצא פתרון אידיאלי, מענה משביע רצון לכל הבעיות כולן. נאלץ להסתפק ב"טוב מספיק", "אפשר לחיות אתו לאורך זמן", או אולי רק "הסביר ביותר שהצלחנו להתפשר עליו". אבל אם רוצים שאנשים לא ירצו לברוח מהעיר, אי אפשר להשאיר את הדברים כמות שהם. ולבסוף, צריך לזכור שבמערב אין מוסד דומה, במבנהו ובשכיחותו, לבית המשותף הישראלי. גם את זה הבהיר המחקר "מגדלים כושלים". לכן בעיית הבית המשותף ייחודית לישראל, וכך בהכרח יהיו הנסיונות להקל אותה – ללא תקדים.
את העובדה הזאת יצטרכו לזכור כל צוות, או וועדה, שמשימת הפתרון תגיע אליהם בסופו של דבר. ידוע הפתגם לפיו גמל הוא סוס שתכננה וועדה. מחוץ לנימה האוריינטליסטית שישנה בו, מי שאומר זאת אינו מבין בגמלים, וגם לא בוועדות. גמל הוא פתרון מקורי ומוצלח, גאוני, ללא תקדים, לבעיות של גמל. וועדה לא היתה מעיזה להעלות פתרון כל כך מקורי ובלתי מקובל. לכל היותר היו מתכננים פרד – יצור כלאיים, שונה רק במעט ממה שהיה קודם, מעט משופר בתכונות אחדות, מעט מקולקל באחרות. מאחר שהבעיה שלפנינו מורכבת, ואין לה תקדים בעולם המערבי, ופתרון לה, לא בהכרח אידיאלי, אבל מעשי, אנחנו צריכים מאד, מה שדרוש לנו הוא דווקא פתרון דומה לגמל – ללא תקדים אבל מתאים לנסיבות. משימה לא פשוטה ולא קלה.
לקריאה נוספת:
מדוע נושא הבית המשותף חשוב למרחב
כשלון התחזוקה של הבית המשותף
לד"ר ירח צור ניסיון רב כחבר בנציגויות בתים משותפים, מהם ברח לבית פרטי. הוא מקווה שיום יבוא וקל יותר יהיה להתמודד עם הבעיות שברח מהן.
